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¿CUÁNDO COMPRAR UN PISO?







Una de las típicas preguntas a la que parte de la población se enfrenta es en que momento conviene comprar un piso.


La decisión de abandonar el hogar familiar viene dada por circunstancias personales, no financieras. Pero la decisión de optar por un alquiler o una compra es una decisión financiera muy compleja. Y la mayoría no dispone de educación financiera para hacer frente a esta disyuntiva de forma eficiente.


Vamos a estudiar con detalle dos gráficos. El primero, es un gráfico sobre la media del precio del metro cuadrado en España, desde el 2007 hasta el 2019. Lo que nos explica este gráfico es que los precios cayeron durante la anterior crisis, especialmente a partir de 2011 -lo peor de la crisis llegó a España en 2012-.




El segundo gráfico es la evolución del euríbor, un indicador que nos indica el tipo de interés que vamos a pagar por nuestra hipoteca. Cuando contratamos una hipoteca, tenemos que escoger entre pagar una hipoteca a tipo fijo -siempre pagaremos lo mismo, independientemente de la evolución del euríbor- o a tipo variable -nuestros pagos variarán si el euríbor sube o baja-.


En una hipoteca a tipo fijo, es normal que el tipo de interés que se nos aplique sea superior al euríbor cuando los tipos sean bajos, y es posible que sea un tanto inferior al euríbor si los tipos están a un nivel históricamente alto y reunimos muchas características que nos conviertan en un buen cliente. Pero la norma es pagar un tipo un tanto más alto del euríbor.


En una hipoteca a tipo variable, una subida del euríbor puede causar una gran subida de la cuota -que tal vez no podamos asumir- y una bajada puede darnos una gran alegría. Pero, en asuntos financieros, es mejor seguir el dicho de "planea para lo mejor y preparáte para lo peor". Así que vamos a estudiar el caso de las hipotecas fijas.



La primera regla que hay que tener en cuenta es que cuando suben los tipos de interés, bajan los precios de los inmuebles antes o después. El motivo es que la mayoría de las viviendas se compran con hipoteca, al subir los tipos sube la factura hipotecaria y se tiende a buscar viviendas de precio más bajo, simplemente porque son los que se pueden pagar. Además, cae la demanda de pisos por miedo a no poder hacer frente al pago de la hipoteca. Por ley de oferta y demanda, al caer la demanda de pisos estos caen de precio.


La segunda regla es que, sin necesidad de ser matemático, observando los dos gráficos se puede comprobar que en momentos de crisis económica grave, el precio de los pisos cae en picado. Además, para estimular la economía se suelen rebajar los tipos de interés. Esa combinación, precio bajo y tipos bajos, es la ideal para comprar una vivienda. Hasta entonces, conviene alquilar y tratar de ahorrar. Las diferencias pueden ser brutales. Por ejemplo:



Queremos comprar una vivienda de 100 metros cuadrados. Con una hipoteca a 30 años. A tipo fijo, euríbor +0,75%. No incluyo impuestos, entrada, etc... sólo cuento la cuota hipotecaria, no el resto de gastos asociados.


-Ejemplo 1: Año 2008: Precio de la vivienda 195.000 euros. La hipoteca cubre el 80%, esto es, 156.000 eruos. Tipo fijo al 6%. Cuota mensual aproximada 937 euros.


-Ejemplo 2: Año 2011: Precio de la vivienda 195.000 euros. La hipoteca cubre el 80%, esto es, 156.000 eruos. Tipo fijo al 3%. Cuota mensual aproximada 659 euros.


-Ejemplo 3: Año 2016: Precio de la vivienda 150.000 euros. La hipoteca cubre el 80%, esto es, 120.000 eruos. Tipo fijo al 0,8%. Cuota mensual aproximada euros 378 euros.



Por favor, recuerden que en los tres ejemplos la vivienda es la misma. Sólo varía el precio de mercado y los tipos de interés. La moraleja de esta historia es simple: es muy conveniente comprar cuando hay caída de precios y tipos bajos.



No podemos esperar una caída de precios similar a la que hubo tras la crisis de 2012, que no volverá a repetirse. Pero sí que podemos esperar una caída de precios próximamente -los expertos de Bankinter calculan una caída de precios durante los dos próximos años- y la mayoría de los analistas consideran que el año próximo -como muy tarde- empezarán a caer los tipos de interés. Es, pues, muy probable que dentro de dos años estemos en un buen momento para comprar una vivienda con hipoteca.



El equipo de Holders & Brothers.











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