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EVOLUCIÓN DEL MERCADO HIPOTECARIO EN ESPAÑA Y PREVISIONES DE FUTURO



En los últimos años, el mercado inmobiliario en España ha experimentado un crecimiento en cuanto a precios muy importante: encadena ya 37 trimestres al alza. Desde 2.015, el precio del metro cuadrado de la vivienda ha sido del 46%, mientras la inflación ha subido, en el mismo período, un 22,77%.


2022 no ha sido un año que rompa la tónica dentro de esta serie: la subida del precio del metro cuadrado ha sido, según el INE, del 7,4% el año pasado. Se concedieron 67.640 millones de euros en hipotecas. En total, se vendieron 649.494 viviendas en España, de las cuales sólo un 18% fueron de obra nueva. El mercado español muestra una preponderancia de operaciones en el mercado de segunda mano -un 80% del total de operaciones- y una escasez de obra nueva, sobre todo en grandes ciudades.




Para el 2023 y los años siguientes, se espera una contracción del mercado hipotecario, debido, básicamente, a los siguientes puntos:

  1. Subida del euríbor, que encarece el costo de las hipotecas.

  2. Reducción del crecimiento de la economía, o incluso recesión, que se traslada a los salarios.

  3. Descenso de los ahorros acumulados durante la COVID.

  4. Condiciones más duras y estrictas por parte de los bancos para conceder una hipoteca. Históricamente, la subida del euríbor y la reducción del crecimiento de la economía han incrementado el número de impagos hipotecarios, y los bancos están tratando de evitar este crecimiento siendo más selectivos concediendo hipotecas para evitar, en lo posible, que se reproduzca el aumento de impagos.


Los datos disponibles para 2023 -los de los dos primeros trimestres- son bastante reveladores: el primer trimestre, los precios siguieron al alza, concretamente un +0,8%, aunque la variación interanual cayó hasta el +6,3%. Esto representa una caída respecto al 7,4% del 2022. En el segundo trimestre, el alza fue del 0,6%, y la variación interanual del 4,8%. Simplificando, los precios siguen subiendo, pero cada vez menos. En cuanto a las hipotecas concedidas los dos primeros trimestres de este año, tenemos una caída de un 21,92% en el número de hipotecas concedidas, y un 22,49% en el capital concedido en hipotecas.

Llama la atención que, mientras el número de hipotecas concedidas cae significativamente, y el capital también cae, el precio de la vivienda no pare de subir, aunque sea a un ritmo menor. Según las estadísticas, está aumentando mucho el número de compradores que pagan las viviendas en efectivo, y los que necesitan un porcentaje menor del valor del inmueble para efectuar la compra.

El pronóstico para los próximos años no es positivo para el mercado inmobiliario, aunque puede haber excepciones en zonas muy turísticas o alguna capital de provincia donde haya poco suelo disponible.


El equipo de H&B.


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